Закрыть жилищный вопрос и вложить деньги лучше сегодня. Завтра условия могут измениться

Директор по продажам и маркетингу девелопера «Академический» Нина Голубцова рассказала, как меняется рынок новостроек, почему не стоит ждать демпинга и какие квартиры скоро будут в дефиците.

Высокая ключевая ставка, отмена льготной ипотеки и ужесточение условий по семейной побуждают девелоперов к пересмотру подхода к своим проектам и расширению инструментов для привлечения покупателей.

Об итогах первых месяцев 2025 г., сути изменений на рынке новостроек, реальных возможностях и несбыточных ожиданиях покупателей DK.RU побеседовал с директором по продажам и маркетингу девелопера «Академический» (входит в ГК «КОРТРОС») Ниной Голубцовой.

2024 год был для рынка жилой недвижимости богатым на события и в целом турбулентным. Что можно сказать о периоде с января по май 2025 г.?

— Он был непростым. В январе многие девелоперы отметили рост объемов продаж по отношению к аналогичному периоду 2024 г., однако в середине марта наметился спад покупательской активности. Отчасти он может быть обусловлен ожиданием снижения ключевой ставки, хотя глава ЦБ и главы крупнейших финансовых структур страны предполагают, что с большой долей вероятности ее уровень будет близок к текущему до конца 2026 г.
Чтобы стимулировать покупателя, многие игроки рынка активно используют рассрочки, дисконтирование и субсидирование ипотечной ставки. Мы, конечно, тоже их применяем. Однако некоторые инструменты, например очень длительная рассрочка (на 7–8 лет), представляются слишком рискованными. Мы их в практику не внедряем. К сожалению, не все покупатели сегодня адекватно оценивают свои возможности по погашению финансовых обязательств в долгосрочной перспективе.

В целом «Академический», как и другие девелоперы из ТОП-5, чувствует себя достаточно уверенно. Мы по-прежнему сохраняем лидирующие позиции по объемам продаж и на рынке Екатеринбурга (доля — более 10%), и в своей локации (доля более 50%).

В прошлом году много говорилось о том, что высокие ставки проектного финансирования и рыночной ипотеки приведут к сокращению числа новых проектов и в перспективе к дефициту жилья. Подтверждается ли этот прогноз?

— По данным Дом.РФ, в 1 квартале девелоперы сократили ввод новых проектов на 24% в годовом выражении. Предположу, что в 2025 г. дефицита предложения на рынке нового жилья не будет, однако при сохранении актуальных трендов он возможен на горизонте двух-трех лет. Об этом говорят и представители Минстроя РФ, и девелоперы.

Отчасти потребности покупателей закроет «новая вторичка» — жилье, введенное в эксплуатацию в последние годы.

Не секрет, что гонка за минимальной стоимостью лота уже привела к переизбытку студий и однокомнатных квартир на рынке. В некоторых проектах 90% предложения составляют студии площадью 19–23 кв. м. С большой долей вероятности весь этот объем будет сдаваться в аренду или перепродаваться, поскольку с целью длительного проживания такое жилье все-таки не приобретают.

В нашей ассортиментной линейке сейчас представлены различные варианты — от компактных однушек до просторных многокомнатных квартир. При этом в любом из вариантов важна эргономика и правильная геометрия помещений.

Академический — исторически семейный район, и, в первую очередь, мы строим дома для этой целевой аудитории и заботимся о создании для нее комфортных условий.

Приводит ли снижение временное покупательской активности к снижению цен на новостройки?

— Нет, поскольку себестоимость строительства непрерывно повышается: некоторые виды работ за год подорожали в четыре раза. То же самое происходит с материалами. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), в 2023 г. цены на новостройки выросли по отношению к 2022 г. на 25%, в 2024 г. по отношению к 2023 г. — на 35%. Средняя стоимость квадратного метра увеличивается на 1–2% ежемесячно.

Порой девелоперы предоставляют большие скидки на объекты, но в основном это «точечные» акции. Мы периодически также формируем спецпредложения для дополнительного привлечения внимания. То есть, покупатель может найти на рынке очень выгодное предложение, но это штучные объекты. Массового снижения цен нет и не будет в силу изложенных выше обстоятельств, и по итогам 2025 г. средняя стоимость квадратного метра в новостройках может вырасти на 20–25%.

Получается, стратегия потенциальных покупателей, которые держат деньги на вкладах, чтобы сначала заработать 18–20% годовых, а потом купить квартиру на дешевеющем рынке, может не оправдаться?

— Да. С одной стороны, высокие ставки по вкладам — временное явление, а цены на недвижимость в Екатеринбурге неуклонно растут. С другой, государство поэтапно сокращает объемы поддержки покупателей жилья. В 2024 г. свернули льготную ипотеку, сегодня никто не понимает, сохранятся ли условия семейной ипотеки (они уже ужесточились), на какой срок и в каком объеме. Поэтому тем, кто соответствует этой программе, лучше не откладывать покупку жилья и использовать эти возможности сейчас.

Мы также видим, что многие покупатели «не выбирают» полностью весь лимит по семейной ипотеке: при доступных 6 млн руб. средний чек колеблется в диапазоне от 3,8 до 4,2 млн руб. При инфляции в 10% (по оценке ЦБ РФ) ипотека на 6 млн руб. под 6% (из которых девелопер готов субсидировать 3%) – выгодная возможность купить квартиру побольше, которой, возможно, в дальнейшем не будет.

Покупают ли сегодня жилье с целью инвестирования или сейчас оно не может конкурировать с депозитами?

— Таких покупателей в массовом сегменте достаточно. Их цель — сохранить деньги (личные накопления, средства материнского капитала и пр.) в период турбулентности. И они выбирают максимально понятный, удобный и надежный способ — покупают недвижимость для себя и детей.

Хотим вложиться в то, где можно жить, что сможем оставим после себя детям, что можно потрогать руками, продать», — примерно так говорят гости наших выездных встреч на предприятиях.

Происходят ли качественные изменения в проектах? Фиксируете ли вы тренд на «оптимизацию» на рынке?

— Безусловно. Девелоперы постепенно начинают избавляться от «избыточности» в проектах — того, что служило «маркетинговой оберткой», в пользу полезных и практичных решений. Если раньше, независимо от класса ЖК, девелоперы обещали чуть ли не «висячие сады Семирамиды», то сегодня все тщательно анализируют расходы, считают себестоимость, прежде чем что-то заявить.

Некоторые девелоперы считают, что благоустройство дворов необходимо свести к некому разумному минимуму, заменить полноценные игровые площадки плейхабами, расположенными на бульварах. В Академическом мы такой вариант не рассматриваем. Все-таки важно, чтобы мама могла выглянуть в окно и увидеть гуляющего и играющего во дворе ребенка.

Глава аналитической службы УПН Михаил Хорьков отмечает, что, стремясь сократить расходы, ряд екатеринбургских компаний отказывается от отделки «под ключ», «кто-то оптимизирует проект до квадратуры без перегородок». Однако другие «продолжают развивать компетенции в отделке, подбирая оптимальные решения». Какой позиции в текущей ситуации придерживается «Академический»?

— Сдавать объекты в черновой отделке, разумеется, проще, но мы знаем нашу целевую аудиторию, мы сами живем в этой среде (80% сотрудников компании — жители Академического), поэтому 90% квартир сдаем с чистовой отделкой, 10% — с предчистовой (white box). Большинство наших покупателей не готовы заниматься поиском бригад, покупкой материалов и годами делать ремонт. Они привыкли, что в Академическом можно заехать в квартиру на следующий день после получения ключей. Кроме того, все расходы на отделку и даже на мебель можно «зашить» в ипотеку.

В последние годы мы проделали большую работу, связанную с качеством строительства и выполнения отделки, тщательно отобрали производителей материалов, и результат не заставил себя ждать: сейчас более 85% покупателей принимают у нас квартиры без замечаний.

«Академический» стабильно лидирует в продажах среди застройщиков. Что помогает вам привлекать покупателей? На чем вы сегодня делаете акцент в продажах?

— В этом году проекту «Академический» 20 лет. Все эти годы наша целевая аудитория остается неизменной: это семьи с детьми. Наш район максимально для них благоприятен: здесь есть школы, детские сады, разнообразные секции, кружки, причем детская инфраструктура постоянно расширяется. Академический создается в интересах детей. Здесь безопасно, интересно и весело.

С начала года мы уже провели для жителей Масленицу, День космонавтики с викториной и походом в музей, «Парад поколений» к 9 мая. Недавно пригласили гостей на новую спортивную площадку — памп-трек.

Сегодня в профессиональной среде широко обсуждается концепция 15-минутного города как некой идеальной модели организации жизни. Ее смысл состоит в том, что все необходимое должно располагаться в 15-минутной доступности от места проживания человека. Посмотрите на Академический — здесь она уже воплощена в жизнь. Как и принцип добрососедства, который основатели района заложили как фундамент, запуская проект 20 лет назад. Все это вместе с широчайшей квартирографией и разнообразием планировочных решений привлекает к нам покупателей.

Жизнь стремительно меняется, и надо своевременно использовать лучшие возможности для покупки жилья. Сегодня это субсидированная ипотека, рассрочка, спецпредложения. Важно помнить: того, что было в распоряжении покупателей вчера, сегодня уже нет, а завтра может не оказаться того, что есть сегодня.

Финальный вопрос — о праздновании юбилея проекта «Академический»: как вы отметили 20-летие?

— Праздник состоялся 1 июня, в День защиты детей. На мой взгляд, это красноречивее всего говорит о ценностях и приоритетах девелопера «Академический» как основателя района. Вместе с администрацией мы организовали в Преображенском парке большое яркое мероприятие с погружением в историю, песнями, танцами, тематическими мастер-классами и грандиозным концертом, на котором выступила певица МакSим.

Дети — наше будущее, поэтому наш день рождения, в первую очередь, стал праздником для них и их родителей.

Источник: dk.ru