Мы используем cookies-файлы для улучшения работы сайта, анализа трафика и персонализации. Продолжая, просматривать сайт akademicheskiy.org, вы даете свое согласие на использование cookies-файлов. Подробнее
Девелопмент — дело оптимистов. Участники рынка внедряют стратегию роста
Снижение ключевой ставки ЦБ РФ дает результаты: спрос на недвижимость растет и это отражается в показателях выдачи ипотечных кредитов. Объем сделок за 2 месяца в некоторых банках уже вырос в 3 раза.
Базовая ипотека как зона роста
По статистике Центрального банка России, объем денежных средств граждан на банковских депозитах к началу февраля 2025 г. составил 56,9 трлн руб. На фоне привлекательных процентных ставок по вкладам и высоких ипотечных кредитов многие клиенты предпочитают продолжать наращивать сбережения, а не покупать жилье.
Тем не менее тренд на перемены уже наметился. Постепенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ дает плоды: рынок недвижимости активизируется. Клиенты понимают — ждать снижения цен на жилье не стоит: растущие налоги и увеличение себестоимости строительства делают это невозможным.
— Разумный подход подсказывает: откладывать решение о покупке в долгий ящик — не лучшая стратегия, — считает Нина Голубцова, заместитель генерального директора, директор по продажам и маркетингу девелопера «Академический» (входит в ГК «КОРТРОС»). Семейная ипотека сейчас доступна многим, и это реальный шанс решить жилищный вопрос. При поддержке со стороны государства приобретение квартиры становится рациональным шагом — это способ защитить сбережения от инфляции и обеспечить семью жильем.
— Сейчас семейная ипотека — абсолютный лидер по объему ипотечного кредитования, — подтверждает Ольга Белозерцева, директор направления ипотечного кредитования и развития сервисов «ДомКлик». По ее данным, в Свердловской области за 8 месяцев 2025 г. с помощью сервисов «ДомКлик» от Сбербанка было проведено 13 тыс. ипотечных сделок на сумму 49 млрд руб. 76% сделок пришлось на семейную ипотеку, что говорит о высокой востребованности этой программы среди жителей региона.
При этом, как подчеркнула Ольга Белозерцева, снижение ключевой ставки открывает новые возможности для работы с клиентами, которые не подходят под критерии семейной ипотеки.
Поэтому сейчас самое время обратить внимание на сегмент базовых процентных ставок. Это перспективное направление для развития рынка, который уже показывает рост: за последние два месяца количество заявок по таким программам в «ДомКлик» увеличилось на 70%.
Рост востребованности базовых ипотечных программ подтвердила Наталья Русанова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Екатеринбурге. По ее оценке, за последние два месяца их доля в портфеле банка уже достигла 45%. При этом у клиентов сохраняется высокий интерес к специализированным программам — семейной ипотеке и кредитам для IT-специалистов.
— В нашем портфеле семейная ипотека занимает около 75%. Однако мы всегда рассматривали и другие сегменты целевой аудитории как зону роста. В период повышения ключевой ставки совместно с банками-партнерами мы начали прорабатывать программы субсидирования, чтобы предложить клиентам лучшие условия. Наша позиция в этом направлении остается максимально лояльной, — подвела итог Нина Голубцова.
Бум рассрочек подошел к концу
Последние два года в строительной сфере наблюдался бум рассрочек. Однако, по мнению Нины Голубцовой, недостаточно ответственный подход к этому инструменту может создать проблемы для девелоперов. Это риски не позволяют наполнить счета эскроу, возникают проблемы с проектным финансированием и в конечном итоге объекты могут быть не достроены. Поэтому в ГК «КОРТРОС» доля рассрочек в контрактации не превышает 10–20%.
— Этот инструмент может быть использован, например, при продаже вторичного жилья, когда покупатель хочет зафиксировать цену объекта при небольшом первоначальном взносе, — отметила эксперт.
С этим утверждением согласна Ольга Белозерцева, которая считает, что с рассрочкой при покупке новостроек сопряжены существенные риски для всех участников сделки. Главная проблема состоит в том, что платежи по рассрочке не отражаются в кредитной истории. Это приводит к ситуации, когда клиент переоценивает свою платежеспособность и банк выдает ему кредит, не видя полной картины финансовых обязательств заемщика. В результате страдают все стороны: и клиент, и банк, и застройщик.
— Не только Сбербанк, но и другие банки сейчас больше используют такой более безопасный альтернативный инструмент, как транш. Он позволяет минимизировать риски для всех участников сделки и обеспечивает надежность покупки, — рассказала Ольга Белозерцева.
Многие застройщики начали пересматривать свою политику работы с рассрочками, свидетельствует Наталья Русанова:
На протяжении года на профессиональных встречах активно обсуждался вопрос минимизации использования этого инструмента. Некоторые девелоперы полностью отказались от рассрочек, чтобы снизить риски и обеспечить более прозрачное взаимодействие с покупателями.
Банки поддержали ипотечный стандарт
С 1 января 2025 г. в России действует ипотечный стандарт — свод правил для банков, цель которого сделать рынок ипотеки более прозрачным и безопасным для участников. Согласно положениям стандарта, срок ипотечного кредита не должен превышать 30 лет, его сумма — более 80% от стоимости жилья, первоначальный взнос — минимум 20%. Банки обязали информировать клиентов обо всех условиях и рисках и использовать только эскроу-счета вместо аккредитивов.
С внедрением ипотечного стандарта, по словам Ольги Белозерцевой, политика кредитования для Сбербанка осталась неизменной. Она уверена: первоначальный взнос — ключевой критерий при оценке заемщика. Он демонстрирует финансовую грамотность клиента, осознанность решения о покупке, серьезность намерений в приобретении жилья.
В текущем году в Уральском регионе банк не провел ни одной сделки без первоначального взноса. Это принципиальная позиция, которая помогает обеспечить качество кредитного портфеля и защитить интересы всех участников сделки, — подчеркнула эксперт.
Внедрение ипотечного стандарта не оказало существенного влияния и на работу Альфа-Банка.
— Действующая практика кредитования уже соответствовала большинству установленных требований, — отметила Наталья Русанова.
Особую роль при этом, по ее словам, играет эффективная партнерская сеть, обеспечивающая 90% всех заявок. Партнеры Альфа-Банка генерируют целевой поток клиентов, которые имеют необходимый первоначальный взнос и полностью соответствуют требованиям и клиентскому портрету финансовой организации.
Альфа-Банк выступает против кредитования без первоначального взноса и не проводит подобные сделки. Требование первоначального взноса — это не ограничение, а забота о финансовой безопасности и устойчивости всей кредитной системы, — рассказала Наталья Русанова.
Нина Голубцова обратила внимание на то, что ипотечные программы без первоначального взноса несут серьезные риски прежде всего для покупателей. Многие заемщики не оценивают возможные последствия использования таких инструментов при приобретении недвижимости.
— Главная проблема заключается в завышении стоимости квартир при отсутствии у покупателей первоначального взноса. Это создает сложности при последующей оценке уже построенного жилья. Критическая ситуация может сложиться к 2027–2028 гг., когда построенные объекты выйдут на рынок и возникнет необходимость формирования залоговой массы. Одной квартиры может оказаться недостаточно для обеспечения выданного кредита, — заключила Нина Голубцова.
В три раза больше ипотечных кредитов
Общий объем подлежащих страхованию средств во вкладах на 1 июля 2025 г. составил 78,8 трлн руб., увеличившись с начала года на 5,4%, говорится в «Мониторинге застрахованных вкладов за первое полугодие 2025 года» государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов». По данным Ольги Белозерцевой, вкладчики чаще предпочитают пролонгацию краткосрочных депозитов (до 6 месяцев). Это связано с тем, что процентные ставки по вкладам пока остаются выше ипотечных ставок.
Массового закрытия вкладов не наблюдается, при этом параллельно фиксируется резкий рост выдачи ипотечных кредитов: за последний месяц объемы выросли в три раза по сравнению со среднемесячными показателями, — рассказала Ольга Белозерцева.
Нина Голубцова отметила: лишь около 10% депозитных средств потенциально могут быть направлены в недвижимость. Сейчас наибольшая активность наблюдается среди тех, кто держал на депозите средства для первоначального ипотечного взноса (1–1,5 млн руб.). Рост интереса со стороны таких заемщиков заметен уже с августа текущего года.
По оценкам Натальи Русановой, также с конца августа Альфа-Банк фиксирует существенное оживление на рынке ипотечного кредитования. Тенденция к снижению ключевой ставки привела к заметному росту спроса — объемы выдач увеличились на 30–40% по сравнению с предыдущим месяцем.
От вызовов — к возможностям
Нина Голубцова уверена: ожидать серьезных потрясений на рынке недвижимости не стоит. Возможно, небольшие строительные компании острее ощущают кризисные явления, но решение кроется в гибкости подходов. Адаптация к новым условиям и умение быстро перестраиваться — важные элементы результативности.
Девелопмент — это дело для оптимистов, и мы всегда смотрим в будущее с уверенностью. В современных условиях особенно важно быть гибкими и изобретательными, уделять больше внимания аналитике и поиску более узких сегментов целевой аудитории, — заключила Нина Голубцова.
Ольга Белозерцева поддержала коллегу:
— Последние пять лет стали периодом серьезных испытаний, однако эти годы показали, что трудности могут стать источником развития и новых возможностей. Каждый кризис или рыночное изменение становилось стимулом для развития креативного подхода, совершенствования продуктов. Особую роль в этом процессе играет сотрудничество с партнерами, в частности с ГК «КОРТРОС». Совместная работа позволяет находить эффективные решения для любых рыночных ситуаций.
Наталья Русанова заключила, что командная работа, в том числе в партнерстве с ГК «КОРТРОС», показывает хорошие результаты: новые горизонты для развития открывают взаимодополняющие инструменты и общая нацеленность на результат.
2025-10-08T00:00:00+05:00